时间：2018-03-12
正在召开的全国两会，目前是大家关注的焦点。
昨天召开的十三届全国人大一次会议上，李克强总理作了政府工作报告。
笔者对报告进行了仔细研读，摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享，同时进行一些解读。
笔者认为，作为地产人，不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。
这些内容告诉你，过去几年波澜壮阔的房地产行情背后，是怎样的政策逻辑在引导。
这些内容还告诉你，2018乃至之后的房地产，应该怎么发展，机会在哪些地方。
真的读懂了这些政策，你就不会踏错周期、不会选错方向，而且能抓住红利……
下面笔者来解读这些内容，包括9大机遇和3个警告。
01
城镇化至少还有10年红利
从无到有、从有到好
2个阶段都蕴藏着巨大的机会
“五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%， 8000多万农业转移人口成为城镇居民。”
“提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。”
解读：
笔者认为，过去20年，我国房地产发展最大的动力，就是城镇化。
根据别国经验，城镇化率超过70%的时候，发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度，至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面：
1、从无到有：农村人口进城，产生新的需求红利。
比如今年进城1300万人，都需要住房子，也有相应的商业、办公需求。
2、从有到好：几年后有大量的改善需求。
在购买第一套房几年以后，这些进城的人，个人会产生改善需求。而政府主导的城中村、老旧小区改造，又会产生集中的改善需求。
3、基础设施建设形成新的资源聚集，产生土地、房屋溢价红利。
一个区域，之前什么都没有，土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地，等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候，就可以获取溢价红利。
02
限购政策下，城市竞争力决定人口红利
“绝大多数城市放宽落户限制。”
解读：
大家应该都和笔者有同样的发现，那就是2017、2018，众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢？因为城市要发展，就靠人才和资源，而民间的资源又在一个个人手里：
一个亿万富翁住在哪里，就会重点投资哪里；
一个有专利的人在哪个城市创业，专利产生的红利就会归属那个城市。
“房住不炒”成为基本原则后，一个城市的房屋需求，只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加，这样一来，谁抢到人就抢到了需求。
所以，限购城市的楼市未来如何，就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。
03
小微企业持续增加
利好政策不断推出
联合办公、创业公寓等仍有机会
“大众创业、万众创新蓬勃发展，日均新设企业由5千多户增加到1万6千多户。”
“深入开展大众创业、万众创新，实施普惠性支持政策，完善孵化体系。各类市场主体达到9800多万户，五年增加70%以上。”
“提高小规模纳税人年销售额标准。大幅扩展享受减半征收所得税**政策的小微企业范围。”
解读：
从这些数字和政策来看，小微企业还将继续被扶持，还将持续增加。而对于小微企业来说，传统的写字楼已经不适用了，所以联合办公、创业公寓等新业态，未来仍将大有可为。
04
城市圈红利持续增加
三大都市圈还将有大发展
“高速铁路运营里程从9000多公里增加到2万5千公里、占世界三分之二，高速公路里程从9.6万公里增加到13.6万公里，新建改建农村公路127万公里，新建民航机场46个……” “实施重点城市群规划，促进大中小城市和小城镇协调发展。”
“以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见，落实东北等老工业基地振兴举措，继续推动中部地区崛起，支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。”
解读：
因为一二线限购等等，2016、2017年增长最快的房企，都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便，城市圈的红利，此后还将持续增长。
从政府工作报告来看，京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重，与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点：
1、交通距离不重要，交通时间才重要
举例来说，一个地方离城市中心30公里，有轨道交通，另一个地方离城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢？
30公里的轨道交通，时间是固定的可控的。
而20公里外的那个区域，如果区域发展不旺，虽然开车来往交通方便，房价也上不去；如果区域旺起来，则又会堵车，交通时间增加，房价还是上不去。
2、离中心城市同样距离情况下，有自己的产业房价可能翻倍
根据东京都等超大城市的经验，在离市中心相同距离的情况下，有优势产业的区域，房价会是没有产业区域的2倍。
3、长线操作更有把握红利更多
城市圈内，很多区域配套不完善，做城市运营、小镇建设可以完善相关设施，虽然前期投入比较多，时间比较长，但后期也可以获得所有红利。
05
长远看，养老地产大有前途
“人均预期寿命达到76.7岁。”
解读：
长期来看，明源君非常看好养老地产，养老地产的红利来自2个方面：
❶ 人均寿命延长，养老时间延长。
❷ 目前50岁、60岁，即将进入老年的群体，和以前精打细算的一代老人，有完全不同的消费习惯和逻辑，只要能满足他们需求，他们愿意出高价养老。
而养老地产的难度主要在2个方面：
❶ 国家还没有出台比较全面的扶持政策，比如拿地方面没有特别**。
❷ 我国高素质的人才对所谓“伺候人”的职业，许多时候并不能发自内心的接受。
06
产业地产的核心是选对产业
先产业后地产
“加快制造强国建设。推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展，实施重大短板装备专项工程，发展工业互联网平台，创建‘中国制造2025’示范区。”
“扩大物流企业仓储用地税收**范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期**政策。”
“加快新旧发展动能接续转换。深入开展‘互联网+’行动，实行包容审慎监管，推动大数据、云计算、物联网广泛应用，新兴产业蓬勃发展，传统产业深刻重塑。实施‘中国制造2025’，推进工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程，先进制造业加快发展。”
解读：
产业地产是一个大机会，这是共识。
但是，像过去那样，只是修一个厂房的壳子，然后再招商，是不行的。
你做哪个行业的产业地产，就要精通这个行业，并且拥有这个行业的产业资源。
要获得产业资源，有3种办法：
❶ 合作成立企业。比如协信和启迪合作成立启迪协信。
❷ 收购产业企业。比如万科收购普洛斯。
❸ 合作分红。比如有房企找有产业资源的协会、企业等合作，利润分成。
从上面的政府工作报告来看，集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等等，都是好的产业。
07
存量市场将持续
“居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。”
“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”
解读：
之前租赁市场没有成为主流市场，就是因为租房无法享受一些公共服务，比如子女进入公立学校等会受影响。
“租购并举”之后，租房也可以享受公共服务，租房也就成为主流市场。
在存量市场，竞争主要在2个方面：
1、金融能力。
存量需要长时间占用资金，借的钱是否便宜，内部能否滚动起来，都是决定性的因素。后期能否变现，更是决定项目成败。
2、运营能力。
资产金融化，特别是通过REITs等变现，一个关键前提是，项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。
但是如果项目不能赢利，或者赢利很少，发行金融产品将遭遇巨大困难。
08
代建大有前途，刚需也有市场
“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。
解读：
棚改、公租房，不管如何实现，对于房企都有机会。
❶ 实物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，获得代建的机会。
❷ 货币型棚改，直接发钱，那么棚改对象就要买房，刚需房就有了市场。
09
农村土地、现有耕地
都存在被进一步利用的可能性
“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制……”
解读：
❶ 农村宅基地上修商品房来卖可能性不大，但未来修房子来租还是有可能的，部分区域已经试点在集体土地上修租赁房了。
❷ 耕地总面积的红线没有后退，但是可以“调剂”。也许经济发达地区的一些耕地，是可以通过置换调剂，用来修房子的。
当然，笔者从这份政报告里看到的，不仅仅是机会，还有警告……具体来说，有以下3个警告：
一
不要指望货币会“大水漫灌”
货币“因企施策”了
“我们保持战略定力，坚持不搞‘大水漫灌’式强刺激……确立区间调控的思路和方式，加强定向调控、相机调控、精准调控。明确强调只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增长、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。”
“货币政策保持稳健中性，广义货币M2增速呈下降趋势，信贷和社会融资规模适度增长。采取定向降准、专项再贷款等差别化政策，加强对重点领域和薄弱环节支持……。”
“稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济。”
解读：
之前中国地产市场的3年周期，都是因为全国性的调控政策。
而现在，除了限购“因城施策”，货币也开始差异化，资金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。
另外，报告强调“合理区间”，也就是说，经济不管是上行还是下行，只要在一个合理范围内，政府都可以接受，而不会作出反应。
其实笔者觉得，这个“合理区间”和孙宏斌提出的楼市“箱式震荡”，很类似。
下一步，房企要想发展，需要继续苦练内功，不能寄希望于市场有大的起伏了。
二
不要指望调控会全面放松
“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。“
解读：
这个和上面的警告类似，热点城市的调控一定会在长效机制出台前，继续下去，房企不要给未来加政策预期，否则一定会失望。
三
不要触碰生态红线
特别是填海毁林
“加强生态系统保护和修复，全面划定生态保护红线，完成造林1亿亩以上，耕地轮作休耕试点面积增加到3000万亩，扩大湿地保护和恢复范围，深化国家公园体制改革试点。严控填海造地。严格环境执法。”
解读：
要金山银山，也要绿水青山，在这样的思路指导下，下一步对于环保的要求会越来越严格。
某房企的填海项目，最近受到警告和调查，就是一个标志。
未来房企要做项目，还是追求和自然和谐比较好。而事实上，留下一些自然的风景，项目反而会增色不少。
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