“面粉贵过面包”，中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬

进入2018年，陆续有不少城市土地市场开闸，但从市场成交情况看，重点一二线城市土地市场呈现出冷热不均的态势，南京等城市，快节奏、低溢价成为近段时间以来土地市场的总基调，“地王”热潮难以再现，但苏州、杭州等城市仍有热门地块遭遇房企激烈竞拍，甚至刷新地王纪录。

1月8日，苏州开启2018年第一场土地拍卖，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，出让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积约22745.46平方米，起始总价6.82亿元。据业内人士测算，该地块起拍楼面价达每平方米30000元米，为当日拍卖土地起拍楼面价最高，最高楼面限价也达每平方米45000元。但在当日，包括中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“中铁建”)、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与该地块的竞拍。最终，中铁建以总价98185万元竞得，成交楼面价每平方米43167元，溢价率43.9%。

值得一提的是，中铁建拿下的上述地块的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录，成为新的单价地王。比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价每平方米38745元)高出近5000元。此外，较2017年全市最高成交楼面价高出每平方米1.45万元(约50%)。即便是对比土地市场较热的2016年，该成交单价同样高出约每平方米4000元。

事实上，这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日，位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，终成交价766667万元，楼面价每平方米27757元，溢价率53%。

一线城市调控越来越严厉情况下，当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线，甚至三四线转移。其中，二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。但针对苏州市场，业内人士指出，成交楼面价每平方米20000元以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。

除苏州外，杭州的土地市场近期也很火热。

近日，杭州也迎来2018年首场土拍，5宗地块中2宗住宅用地竞争较为激烈，先后触及70%的溢价率上限，进入竞自持阶段。最终，由浙江本土房企杭州城建(大家房产)和祥生地产竞得。其中，位于拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块，大家房产以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价竞得。每平方米36556元的楼面价，一举超过中国金茂于2017年9月20日在上塘单元创下的每平方米35243元的板块“地王”。同时，位于西湖区之江度假区单元的XH1705-18地块，由祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自持50%的代价获得，楼面价达每平方米19608元。

2017年开始，地方楼市调控政策不断升级，范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。针对上述中铁建等拿“地王”房企遭遇的现实尴尬，克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为，  因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

同策咨询研究部总监张宏伟则建议，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上，张宏伟建议相关企业应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

与此同时，在面临种种不确定因素的情况下，业内专家建议拿“地王”的房企可以采取合作开发模式，实现市场资源的优化配置。在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。

在这个问题上，郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。