新房降价空间打开 购房者观望情绪愈浓——楼市调控政策“加码”下的新房市场

3月以来，全国楼市再出新一轮调控措施，据不完全统计，目前已有60多地加码楼市调控。近日，笔者走访京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市发现，各地政府正切实履行楼市调控主体责任，千方百计实现“房价环比不增长”，开发商也开始“割肉让利”，在新房降价空间打开的同时，购房者的观望情绪日益浓厚。

地方政府：限高价、控预售证，保证价格“环比不增长”

笔者调查发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。

以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，2017年一季度住宅价格趋稳。

从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看，2017年开年后，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。

笔者还发现，多个城市新房价格结构性分化明显。高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8%，而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推，价格较上次开盘均价下跌超过一成。

在上海，自去年10月8日起，新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。一些高端住宅项目因拟售均价超过每平方米8万元而拿不到预售证。“为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的审批价格相较预期的报价打了8折。”一位开发商告诉笔者。

在广州，“天河星作”楼盘销售员告诉笔者，目前项目二期400套正向政府申报预售证，每平方米均价在3.9万元左右。“政府对价格控制得比较严，申请预售证要排队。”

开发商：缓推盘，适当“割肉”跑量

因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。“原打算去年底开盘的项目，但审批的销售价格跟我们的预期差距较大，所以到现在还没推。”一位开发商表示。

例如，自去年底以来，北京房地产市场鲜见新住宅项目推盘，足见开发商的保守态度。

目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本都是在售价上有所“退让”的。上海万科“天空之城”项目负责人称：“这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧，开发商也要适当‘割肉 ’啊。”

此外，开发商还采取先推低价刚需盘“走量”的策略，以便快速回笼资金。中国指数研究院调查显示，从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2017年第一季度开盘项目以刚需产品为主。62.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29.2%的项目则主要面向中高端改善型需求。

 据房王数据中心统计，3月广州热销楼盘榜单上，来自黄埔的刚需楼盘“实地常春藤”、“豪进左岸”分列一二位。前者销售超过800套，后者开盘当天即宣告售罄。

购房者：观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑

迹象显示，多地新楼盘的价格开始松动，但同时，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。

上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。

在上海，刚需购房者李宁杨表示，由于支付能力受限，价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。

受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观，在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，笔者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大、万科和碧桂园均提出未来3年内实现1万亿元销售目标，融创中国亦将2017年的销售目标确定为2100亿元，较2016年增长35.21%，去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿元大关。

“现在市场已经进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，仍然有待于进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。