中国园区PPP规模超6000亿元 产业地产低成本融资渠道拓宽

       楼市高热，投资客疯狂进场。“买与不买”的抉择之中，横亘的是对“泡沫”的判断。由此可见，产业仍旧是一个城市房地产市场的稳定剂。

　　然而，由于产业地产前期沉淀资金过多，运营产业地产的企业融资成本往往居高不下，鉴于此，无论是几年前处于蓝海，或者几年后将处于红海的产业地产领域，最大的武器都是金融资本。

　　据统计，中国园区PPP规模已经超过6000亿元。多位业内人士均认为，产业地产最终一定要走向PPP模式，因为该模式能够“让产业地产融资回归到了融资本质，让产业园区回归到社会公共服务产品的本源”和“大运营”的本质属性。

　　运营能力决定生死

　　一般来说，对于一个能够够得上运用PPP模式运营的产业地产项目，往往其规模都比较大，滚动开发之际，现金流是硬指标。因此，除了考验企业的融资能力外，运营能力更为重要。

　　“产业地产行业发展的痛点，实际上还是企业的运营能力。我认为，未来一段时间内，在产业地产的运营能力方面，在现有的工业基础上，盈利能力将遭到挑战。大浪淘沙，留下来的一定是有客户，有运营能力，并且在运营期间能把潜力挖掘出来，把收益控制住的企业。”在“2016中国产业地产30强榜单发布会”上，平安不动产工业物流部总经理陈沛彬向记者如是表示。

　　对此，天安数码城城总裁杜灿生也称，鉴于实体经济的下滑，新成立的企业去购买或者租赁办公楼是有限的，未来产业地产可能会进入比较痛苦的阶段，大家都要小心，不能一下子开得太多，只能按照这个市场的需求来开发手中的土地。

　　不过，华鑫股份总经理曹宇则表示，产业地产的核心是能不能做出一些产业，然后带着产业去拓展，这样会获取一些低成本的土地。目前新增工业土地非常紧张，但大量工业用地都急需二次开发，可见这个市场还是很大的。

　　此外，他还认为，应在增值服务方面做布局，在园区里面打造一条生态链，打通上下游，提供全产业链服务，以此提升盈利能力。

　　有产业地产企业高层向记者透露，“现在我们是投资收益和租赁销售收入模式，去年投资收益占43%，房地产租赁销售占57%。”如果是这样，通过产业地产和产业投资有机融合，协同发展，未来将形成产业地产能够相对平衡的商业模式。

　　融资渠道多元化

　　然而，能否在产业地产的巨大市场空间中谋得稳定的快速发展，找到低成本资金的能力最为关键，要不然，企业无法实现产业园的快速复制。

　　而当前市场上产业地产的融资模式，包括上市、PPP、证券化、信托和并购等，渠道已经呈现多元化趋势。举例来看，首先就是华夏幸福。有消息称，华夏幸福有上百人的金融运作团队，其扩张很大程度上是依赖于金融资本。

　　事实上，今年以来，流动性泛滥，很多企业融资成本开始降低，很多产业地产发债成本也在不断降低。

　　7月22日，张江高科2016年公司债第一期发行，期限5年，20亿元的规模，票面利率2.95%，评级AAA级，规模15亿元，可超额配售不超过5亿元。而2009年，张江高科同样是发行了五年期的2亿元的债券，当时的利率是5.9%，是现在的两倍。

　　显然，这也可以看出，张江高科从传统的产业地产商，转型为高科技投行之后，赢得了广大投资者的一个广泛的认可。

同样在7月份，中国物流地产第一股，同时也是中国本土最大民营物流地产商上海宇培集团在香港联交所成功挂牌上市；中国第一支物流地产REIT富春控股集团栖霞中国运通网城房地产投资信托成功赴新加坡IPO；南山控股换股吸收合并深基地，宝湾物流将随深基地同进入A股市场。

　　亿达科技新城总裁于大海表示，现在普遍存在融资难问题，尤其对民营企业来讲，希望未来探索走出资产证券化的道路，采取一些租金、房产换产权的模式，解决短期的现金流和未来长期经济增长之间的关系。

　　或许，融资渠道的多元化拓宽，能够让一个企业有足够多的时间去消化前期扩张带来的后遗症。