大环境之下，美国房地产是否独善其身？

曾在2021年十分火爆的美国房地产市场，当前已经出现了明显降温。美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新公布的数据显示，美国7月成屋销售连续第6个月下降，美国四个主要地区的销售额均出现环比和同比下降。
具体而言，数据显示，7月成屋总销量
包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓
较6月份下滑5.9%。经季节因素调整后年化为481万套，同比下降20.2%，2021年7月为603万套。另外，7月底登记的房屋库存总量为131万套，比6月增长4.8%，与去年同期持平。按照目前的销售速度，未售出库存为3.3个月的供应量，高于6月的2.9个月和2021年7月的2.6个月。
而7月所有住房类型的成屋价格中值为40.38万美元，比2021年7月的36.46万美元上涨10.8%，但较上个月的41.38万美元的历史高点下降了1万美元，所有地区的价格都同比上涨，标志着实现了连续125个月同比增长，创下了有记录以来持续的最长时间。
当前，美国房地产市场已经呈现出了放缓的迹象。中金公司在今年7月下旬发布的一份报告中指出，美国二季度GDP季调环比折年率为-0.9%，远不及市场预期的0.5%，考虑到一季度GDP环比折年率为-1.6%，美国经济已经连续两个季度环比负增长。其中。固定资产投资下跌3.9%，较一季度5%的增长明显回落，对GDP增长拖累为0.7个百分点。从分项看，二季度建筑投资大幅下跌11.7%，而房地产投资的跌幅更是达到14%。房地产疲软与房贷利率大幅攀升有关，过去几个月，30年期房贷利率从3%上升至接近6%，导致房地产销售数据快速下滑，从而对地产投资带来压力。
然而，仅在一年以前，美国房地产市场还是一片欣欣向荣的场景。新冠肺炎疫情暴发后，随着美联储以及美国政府实施了大规模的经济支持措施，经济的复苏令美国的住房需求明显上涨。房屋供应的不足、火热的购房需求以及较低的贷款利率令美国房价快速上涨，房屋销售十分火爆。
事实上，今年上半年，美国的固定抵押贷款利率一直呈现上涨态势，随后稍有回落，但在最近三周又再度回升。
尽管美国经济已经出现了连续两个季度的负增长，经济“硬着陆”乃至衰退的风险进一步增强，但面对仍然高企的通胀水平，美联储继续加息的态度依旧坚定。在即将到来的9月货币政策会议上，若美联储继续维持着激进加息的货币政策路径，或将增加美国抵押贷款利率的上行压力，增加购房者的购房成本，进而打击美国房地产市场表现。
随着抵押贷款成本不断攀升，人们的负担能力进一步受到削弱，美国房地产市场需求可能会崩溃。并且在房价上涨以及抵押贷款利率上升的共同影响下，成屋销售或将进一步下滑。高盛预计，未来几个季度，美国房价增长将大幅放缓，到2023年平均涨幅将降至0%。
看来，日子不好过的不只是我们，这么一想，为房子苦恼的你，是不是稍许平衡了一些呢？